Südafrika hat eines
der fortschrittlichsten und bestorganisierten Landregistrierungssysteme
der Welt. Es bietet die grösstmögliche Sicherheit
hinsichtlich der Besitzverhältnisse an der Immobilie. Es
gibt Auskunft über die genauen Details der Immobilie sowie
die jeweiligen Rechte und Dienstbarkeiten, die daran hängen.
Beim Kauf einer Immobilie hat der Makler in Südafrika
eine wesentlich größere Bedeutung als in Deutschland.
In der Regel stellt er mit den Parteien den Kaufvertrag auf,
prüft ihn und fungiert meistens auch noch als Zeuge für
die Unterschrift.
Der Immobilienmakler sollte ein Mitglied des "Estate
Agents Board of South Africa" sein. Diese Mitgliedschaft
kann nur erworben werden durch eine spezielle Ausbildung mit
anschließend bestandener Prüfung. Nur durch diese
Mitgliedschaft ist gewährleistet, dass das beim Makler
geführte Treuhandkonto durch das "Treufondzertifikat"
abgesichert ist.
Kaufvertrag
Er wird generell durch ein Kauf-Angebot ("offer to purchase")
vorbereitet, d.h. der Kunde gibt auf einem entsprechenden
Vordruck seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument nur "Kaufangebot"
heisst, wird es durch die Akzeptierung und Unterschrift des
Verkäufers zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag.
Daher sollte man, wenn nötig, vor Unterschrift eines
Kaufangebotes rechtlichen Beistand einholen. Im Kaufvertrag
ist vorgesehen, daß in der Regel 10 % des Kaufpreises
innerhalb einer vereinbarten Frist (ca. 2 Wochen) auf ein
Anderkonto des Maklers zu zahlen ist. Makler und Notare haben
strenge staatliche Auflagen hinsichtlich der bei Ihnen geführten
Treuhandkonten, sodaß man vor Veruntreuung sicher sein
kann.
Der Rest des Kaufpreises muß bei Grundbucheintrag an
den Notar gezahlt werden. Die Anzahlung, von der der Makler
normalerweise seine Provision ( 6 - 7,5 %) einbehält,
wird nach erfolgtem Eintrag ins Grundbuch auch an den Notar
bezahlt.
Die Provision wird in der Regel vom Verkäufer getragen.
In Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung vereinbart
werden.
Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung
des Kreditinstitutes vorzulegen. Wenn keine besonderen Schwierigkeiten
auftreten, erfolgt der Grundbucheintrag innerhalb von 4-6
Wochen. Ausländer können durch eine südafrikanische
Großbank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren.
Es muß jedoch sichergestellt sein, daß Zins und
Tilgung entweder durch lokale Mieteinnahmen oder durch einen
Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden.
Die Übernahme einer Immobilie (occupation) erfolgt normalerweise
nach dem Grundbucheintrag, kann aber nach Vereinbarung gegen
Zahlung eines Nutzungsentgeltes auch schon früher erfolgen.
Kosten
a) Maklerprovision: derzeit 7,5 % + 14 % MwSt (wird i.d.R.
vom Verkäufer bezahlt).
b) Ueberschreibungskosten (transfer costs):
Die Kosten für den Notar werden
nach einer festgelegten Gebührentabelle berechnet und
betragen zwischen 1,5 und 2 % des
Kaufpreises. Dies
Kosten werden vom Käufer getragen.
Beispiel:
Der Kaufpreis der Immobilie beträgt R 500.000.
c) Grunderwerbssteuer (transfer duty):
Diese ist auch vom Käufer zu
bezahlen. Bei Privatpersonen gelten folgende Steuersätze:
Bei juristischen Personen (Gesellschaften) beträgt die
Grunderwerbssteuer generell 10 % des Kaufpreises.
Besonderheiten fuer Auslaender ("Non-Residents")
Die Südafrikanische Reservebank bezeichnet
Ausländer - gleich, ob es sich um natürliche oder
juristische Personen handelt, deren normaler Wohnort außerhalb
des gemeinsamen südafrikanischen Währungsgebietes
liegt, als "non-residents". Non-residents können in Südafrika unbegrenzt Immobilien
erwerben, unterliegen aber bestimmten Vorschriften:
Für den Transfer von Devisen (Euro, Dollar) zur Zahlung
einer Immobilie muß ein sog. "Non-Resident"-Konto
bei einer südafrikanischen Großbank (ABSA, First
National, Standard Bank, Nedbank) eröffnet werden. Hierzu
genügt die Vorlage des Passes und eine kleine Einzahlung.
Alle Gelder, die auf diesem "Non-Resident"- Konto
eingehen, werden automatisch über die Reserve Bank geleitet
und dadurch auch überwacht. Alle Beträge (auch Gewinne
aus Festgeldanlagen, Mieteinnahmen etc.) können dann
auch von diesem Konto später jederzeit wieder ins Ausland
transferiert werden.
Der "Non-Resident" kann in Südafrika nur bis
zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Der andere
Teil muss aus dem Ausland transferiert werden. Die Rückzahlung
einer Hypothek muß entweder durch Mieteinnahmen vor
Ort oder aber durch regelmäßigen Transfer aus dem
Ausland (über das "Non-Resident"-Konto) garantiert
werden. Da die Hypothekenzinsen in Südafrika jedoch sehr
hoch sind, empfiehlt es sich - falls möglich - im Ausland
zu finanzieren. Mieterträge muß der "Non-Resident" vor Ort versteuern.
Einwanderung
Der Antrag auf Einwanderung (permanent residence) muß
im Heimatland des Antrag Stellers gestellt werden. Für
Deutschland ist die Südafrikanische Botschaft in Berlin
zuständig. Es gibt verschiedene Kategorien unter denen ein Einwanderungsantrag
gestellt werden kann. Der Betrag, der für eine Immobilie
nach Südafrika transferiert wird, wird auf die geforderte
Investitionssumme (derzeit R 1,5 Mio) angerechnet.
Steuern
Südafrika hat mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Zinserträge und Mieteinnahmen unterliegen der Besteuerung
in Südafrika (at source).
Einige Steuersätz
Der Höchststeuersatz beträgt 40 % und gilt ab einem
zu versteuernden Einkommen von R 240.000.-- und höher.
Steuerfreies Einkommen:
Unter 65 Jahre 27.000 Rand
Über 65 Jahre 42.640 Rand
Im konkreten Fall empfiehlt es sich, eine Steuerberater zu
kontaktieren, da die Steuer-gesetzgebung sehr komplex ist und jährlich Anpassungen
vorgenommen werden.
Erbschaftssteuer:
Die Erbschafts- wie auch die Schenkungssteuer - beträgt
25 % bei einem Freibetrag von 1,0 Mio Rand.
Kapitalertragssteuer:
Per 1. Oktober 2001 wurde eine Kapitalertragssteuer eingeführt
(capital gains tax "CGT"). Massgeblich für eine evtl. spätere Besteuerung ist
der Wert einer Immobilie (per 1.10.2001) oder - bei späterem Kauf - der Neuwert. Die CGT wird nur im Falle der Veräusserung mit Gewinn
fällig. Freibeträge und Steuersätze hängen von verschiedenen Faktoren ab (z. Bsp. Rechtsform
des Eigentümers, Immobilie als Haupt- bzw. Nebenwohnsitz
u.v.m.) Wir empfehlen daher, den Rat eines Experten einzuholen. Diese Information wurde mit größter Sorgfalt erstellt.
Dennoch kann für die Richtigkeit keine Haftung über
nommen werden. Änderungen vorbehalten. Stand: März
2003. |
